罗马尼亚土地书在维护所有权和财产权方面的效力如何

通过简化的房地产保护体系和现代民法典,罗马尼亚的房地产权益和房地产投资变得前所未有的安全。越来越多的数字化和最近土地登记的改进,对于使购买房地产的法律程序更加有效和有效,还有很长的路要走。

对于任何投资者来说,土地账簿系统都是必不可少的信息来源,它是维护当前和未来财产权必不可少的工具。本文对这种工具的作用和特殊性进行了分析,以便投资者了解在罗马尼亚购买和/或开发房地产时的期望。

背景

国家地籍与土地图书管理局设有区域登记处,负责汇编和维护当地记录以及有关其地区财产的基本信息。与单个财产有关的所有信息都保存在一个文件中,由于历史原因,该文件称为“土地帐簿”。

通常,《土地簿》包含当前和历史所有权,财产的位置和规模以及对土地的任何第三方权利或留置权(例如抵押权,期权权,地役权等)的详细信息。任何公众都可以申请任何《土地簿》中条目的副本,并可以查看相关文档。

过渡到完整的注册范围

2015年,罗马尼亚发起了由公共钱包资助的“国家地籍与土地图书计划”(罗马尼亚语:“国家地籍计划”)。该计划旨在实现国家对财产1所有权的标准化和全面注册,通过地籍测量和由公认的测量师制作并认证的图纸来确定最终的财产边界。

截至今天,在罗马尼亚估计的4000万处物业中,只有38.8%已完全纳入新系统。2尽管此统计信息最初可能会引起一些关注,但由于未先将其整合到土地注册管理机构中就无法分配或修改土地,因此可以缓解该统计信息。这意味着,房地产开发商关注的任何财产早已被测量和注册。系统中尚未使用的大部分属性是位于更偏远地区的属性,其所有权可追溯到许多年前。

实际上,土地书中列出的所有者可能不是所有者

以前的罗马尼亚体系的一个遗产是,目前,在《土地簿》中注册时,产权尚未正式转让。相反,转让发生在签署转让契据时,或者实际上在双方约定的任何推迟日期。

这意味着,即使转让后来未在土地簿中注册,目前也可能有效。例如,在土地被继承的地方,找到仍在《土地簿》中的前(已故)所有者并不罕见。但是,在这种情况下,一旦要出售该财产或该财产具有任何权利,法律将要求当前所有人更新注册信息。

一旦对罗马尼亚的所有财产进行了明确的注册,《民法典》要求该异常情况将不再适用,并且与西欧其他国家一样,所有权将通过土地簿注册。

如何使用《土地簿》保护财产权

《土地法》还可以作为各种灵活安排的法律依据,为房地产投资者提供更多的保证。

根据罗马尼亚法律,如果卖方承诺将财产出售给潜在购买者,则他们可以签订初步出售协议。在这种情况下,潜在购买者可以要求土地注册处在土地簿中输入该协议,从而确保任何第三方都知道该协议的存在。实际上,此类初步销售协议包括禁止卖方转让或以任何方式侵害买方利益的财产,这也将在《土地簿》中注明。

协议还可能包括在将来某个时候购买某些财产的选择权,这也可能会记录在《土地簿》中并受其保护。买方可以行使其选择权,而无需进一步参考卖方(例如,不需要卖方进一步的签名或涉及卖方的谈判)。

的确,如果所有权转让要符合先决条件,则当事各方可以指示公证人在满足这些条件所必需的一段时间内,在《土地簿》中取得初步注册。当且如果满足先决条件,则可以追溯地进行初步注册,以进行最终注册。