2020年将塑造房地产的10大趋势

美国房地产这样庞大而充满活力的市场很少会迅速发展。但是,在城市土地研究所(Urban Land Institute)年度年度《新兴趋势》报告中,最引人注目的叙述是静态和停滞感。

经济和政治上的不确定性使人们感到无所适从,但作者(城市土地研究所和普华永道的研究人员)传达的总体见解亲自采访了750个行业成员,并调查了1,450多人以创建此报告。 ,不会突然崩溃。突发事件可能会减少,但这并不意味着今年出现的一些趋势不会在不久的将来成为突破性投资。

谁怕衰退?

尽管人们对衰退的恐惧确实吓坏了那些希望当前创纪录的经济周期最终能够改正的人,但征求该报告的行业消息人士认为,房地产业仍处于良好状态。信心是“可触及的”,这在很大程度上归因于基本面。分析师没有看到导致恐慌并引发大萧条的供过于求或杠杆过高的问题。

市场已经发出了警告信号-去年见证了居留许可的减少,房屋开工的疲软以及汽车销售的疲软-但是,房地产世界可能会进入持续的放缓之中,而不是急剧下降。根据国会预算办公室的数据,由于失业率已经相对较低,并且预计在未来几年中增长仅会加速增长(根据美国国会预算局的数据,每年将近2%),我们可能会看到房屋拥有率处于平稳状态。换句话说,新的常态可能是我们今天所看到的稍微较小,不太活跃的版本。

首都无处可去

强调不确定性的广泛感觉,在某些情况下,甚至对经济仍然表现良好感到惊讶,这是全球范围内对安全投资的搜索,在许多情况下,这种投资正在短缺。一位投资者告诉《新兴趋势》研究人员,“收益率持续下降的交易持续短缺;有更多的投资者追逐交易,而不是有好的交易。”

资本市场上存在着大量的悖论,太多的钱寻找投资的地方,但是大多数机构投资者采取了保守的态度。丰富的资本既是福也是祸。市场上存在流动性,但也有一种屈服于压力并“在任何地方,任何地方进行投资”的诱惑,这可能导致不良的押注和更多的不确定性。

十大市场不足为奇

Emerging Trends并未重绘2020年十大市场的预测图,而是青睐“微笑州”(西海岸和东海岸,以及太阳带)中的大中型地铁。总体而言,上榜城市受益于科技驱动的增长和人口激增:奥斯丁,罗利/达勒姆,纳什维尔,夏洛特,波士顿,达拉斯/沃思堡,奥兰多,亚特兰大,洛杉矶和西雅图排名前10位的城市中,接下来的10个城市包括一些较小的城市,例如南卡罗来纳州的查尔斯顿;俄勒冈州波特兰;,印第安纳波利斯以及郊区,例如加利福尼亚的奥兰治县和北弗吉尼亚州,这些地区预计将从亚马逊的新总部那里获得巨大的冲击。

房屋拆迁

不平等已成为我们当前住房市场的一个特征,而不是错误。该报告发现:“价格回升迄今已超过家庭收入,即使在以前吹嘘住房成本低廉的市场中,负担能力也达到了临界点。”租金和房价飞涨,在全国市场上难以维持。根据全国低收入房屋联盟(National Low-Income Housing Coalition)的规定,该国没有哪个县的工人以最低工资工作40个小时才可以买得起两居室公寓。

而且,情况似乎变得越来越糟,因为为克服严重短缺的可负担得起的劳动力所需要的监管行动和投资类型尚未实现。一位受访者说:“我们正在为10%的家庭建造90%的住房。” 负担能力问题已经严重困扰着当地经济,以至于像Google和Microsoft这样的大型科技巨头也承诺提供数百万美元来帮助资助负担得起的期权。竞选活动中的候选人已引起注意,这使住房问题比几十年来更大。

面向社区的发展趋势将继续存在

除了WeWork首次公开募股之外,共享办公空间,共享办公的未来一片光明。由Common等公司领导的Coliving有望在全国范围内大幅提高产能。在过去的25年中,城市绿色市场的数量从大约2,000个增长到了8,700个,这表明以美食家为中心的公共空间以及美食大厅的吸引力不断。今年的《新兴趋势》发现,协作消费(产品,服务和体验的集成平台)在青睐可持续性和社会互动的年轻一代中越来越受欢迎。随着传统零售业的不断挣扎,这种业务或占位工作可能会成为大型项目的一大吸引力。

Hipsturbia

随着越来越多的千禧一代成为学龄儿童的父母,并且城市地区继续出现房地产价格上涨势不可挡的趋势,向郊区缓慢而稳定地发展。但是,在报告中称其为“ Hipsturbia的崛起”的是,大城市以外的热门地区正在演变:除了更加多样化之外,它们也变得更加宜居,其发展有利于密度,零售,娱乐和公共交通的便利。这种现象的例子包括新泽西州的霍博肯(Hoboken),枫木(Maplewood)和萨米特(Summit),纽约的Yonkers和New Rochelle,伊利诺伊州的埃文斯顿(Evanston)和加利福尼亚的圣塔克拉拉(Santa Clara)。许多地方,特别是在东海岸,由古老的通勤铁路站点相连,并且已经有了新的公寓,餐厅和办公场所的复兴。但是他们所有人都有开发人员采用使市中心繁华的“生活/工作/娱乐”方式获得成功的成功。

老年住房的“银色海啸”

许多人口趋势同时在变化,即随着婴儿潮一代开始进入退休年龄,预期寿命总体上有所提高。哈佛联合住房研究中心的统计数据显示,在未来二十年内,超过80岁的美国人数量将从600万增加一倍,达到1200万,到2035年,美国三分之二的家庭将由65岁以上的人领导。最后的婴儿潮一代要到2044年才80岁。这意味着大量的老年人正在寻找各种住房选择,包括积极的生活方式和甚至高档的城市公寓(尤其是许多临时工缩减规模)。住房的意义重大,无论是对希望就位的老年人进行装修,还是为寻求新的退休后生活方式的老年人提供新的选择。

原则性投资的潜力和吸引力

千禧一代和年轻一代越来越多地将社会公益因素纳入其投资决策,该报告将其标记为ESG(环境,社会和治理)。这对房地产意味着什么?好吧,那些可以声称以社区为导向的项目,或者除了盈利以外还具有底线的项目,随着时间的流逝,它们有可能成为越来越受欢迎的投资工具,并吸引更多以社区为中心的资本。

这包括更具可持续性的多户家庭建设或诸如绿色债券之类的工具,旨在鼓励可持续性,特别是旨在提高能效,清洁运输,可持续水管理和培育环保技术的项目。接受调查的华尔街一家公司甚至表示,这类投资的业绩溢价为10%至40%。做善事对开发人员的底线有利。

缓慢而稳定的技术进步

房地产领域的技术(用于住宅环境的智能家居设备和proptech,这是为更大的房地产业务带来新想法的初创公司)多年来一直处于突破的边缘。尽管相对较慢的技术在房地产领域的应用仍在继续,但它开始产生真正的影响。除了iBuyers的激增以及用于分析房地产数据并对其进行操作的新手段以及用于对房屋销售过程进行数字化的新工具之外,多家庭领域也再次受到关注,该领域是公司不断发展的新领域,公司正在开发新产品以简化管理和管理。运营以及为居民提供的全新便利设施服务,例如包裹递送和数字礼宾服务。但是,智能家居的采用,尤其是数字助理和安全摄像头,已经越来越普遍,并且随着5G的兴起而变得更加普及。

基础设施:随着华盛顿的失败,各州和各城市纷纷采取行动

正如有关“ 基础设施周”的一再笑话所暗示的那样,现任政府关于集中精力重建该国的道路,桥梁,火车和港口的早期计划尚未实现。在联邦一级缺乏改善我们退化的基础设施的行动,导致城市和州都接过警棒:像丹佛和西雅图这样的地方都征收了税收,以帮助建立和扩大他们的交通系统。考虑到以交通为导向的发展潜力,这类地方投资可以帮助创造重要的房地产开发机会。如果在这个领域没有持续的联邦投资,就会有两个城市在动态变化的故事。在自己的基础设施上进行投资的区域将发出信号,表明它们是投资的好地方。