破产和商店倒闭搅动了净租赁市场

一波又一波的零售租户破产和商店倒闭继续在活跃的投资者中引起反响。然而,根据总部位于伊利诺伊州威尔米特的博尔德集团发布的净租赁大盒子行业报告,尽管上限利率在上升,但这一预测对这一行业并不都是不利的。

根据报告,在2018年第四季度,大盒询问上限率是7.04%。这是一个29个基点,从2017年底的6.75%增加。大箱性能与整体零售净租赁市场的同比差异稍小,从2017年第4季度至2018年第4季度的6.07%上升到6.25%,上升了18个基点。

博尔德集团(Boulder Group)总裁兼创始人兰迪·布兰克斯坦(Randy Blankstein)表示:“今年同比变化,以及整体净租赁与大型盒子行业之间的价格折扣,都是由于投资者对不断演变的零售环境的持续担忧所致。”“此外,大型零售商的店铺足迹,以及回填大箱子物业的成本,是投资者承担的主要风险。”

该行业的空缺在租户破产后的2018年有所扩大,并存储了许多著名零售商的关闭,包括玩具研发、果园供应(LOE)、Sears/Kmart和Shopko。BoulderGroup的报告还指出,整体净租赁和大箱零售部门之间的扩展或折扣增加;继2017年至2018年的11个基点增长之后,这两个部门之间的差距增至79个基点。

但是所有的都没有丢失。非信贷、大型零售商零售商面临的问题不容忽视,但在投资者之间仍然需要具有理想位置和基本面的大型物业。一些零售商甚至在扩张,比如伯灵顿、TJMaxx/HomeGoods和爱好大厅。这些零售商和房地产投资者群体迅速收购或租赁了去年零售商破产后留下的更令人垂涎的房地产空缺,这导致2018年的交易量与2017年持平。

布兰克斯坦表示:“机构投资者和1031名大型交易所买家仍然对大型零售走廊具有强劲房地产基本面的大型包厢地产有需求,尽管大盒子零售空间内的非信贷租户面临问题。”“随着投资周期的演变,就像现在一样,租户的质量和财务健康对净租赁大盒子部门的收益投资者来说变得越来越重要。”因此,包括沃尔玛(Walmart)、好市多(Costco)、全食(WholeFoods)等在内的投资级租户比非投资级用户获得了显著的溢价。

根据这份报告,2018年第四季度,大型盒子行业的投资级租户获得了68个基点的溢价,是一年前这一类别的溢价的两倍多。上个季度,投资级大盒子地产的要价是10,510,612美元,即每平方英尺176美元。非投资级房产的售价接近一半,为每平方英尺5,496,774美元,即141美元。据布兰克斯坦(Blankstein)称,由于大盒子零售所面临的诸多障碍,这一消息和预测并不都对该行业不利。

布兰克斯坦表示:“单租户、净租赁、大型盒子行业将保持活跃,因为个人投资者和机构投资者都在寻求净租赁房产,以实现更大的收购目标和1031家交易所。”“由于收益率高于整体净租赁零售行业,许多投资者在仔细承销和了解本地零售市场后,将把目标锁定在房地产基本面强劲的资产上。”

尽管如此,与租户健康和经济实力相关的大型包厢地产,以及具有不可替代的租金或第三产业位置的房产,需求将减少。根据博尔德集团(BoulderGroup)的报告,中西部地区平均要价为7.40%,比美国其他地区面临更多的挑战。西海岸的平均发问率最低,为6.29%。

伊利诺伊州上个季度具有代表性的单租户大盒子交易包括:水晶湖的马里亚诺(Mariano‘s)以2,520万美元的价格售出;DOwsGrove的一款艺术品范氏家具(Art Van Furbench)的售价为2,020万美元;橡树草坪(Oak L场)的一款宝石-涛动(Jewel-振荡)售价为1,ArtVan的交易价格最低,上限最高(分别为165美元和7.25%);Target交易处于另一端,价格为每平方英尺419美元,上限为5.29%。