二手房买房时如何最大程度规避风险

北京一直以来是以二手房市场为主导,从成交量数据来看,二手房是新房好几倍。

几百万上千万的支出,对绝大多数家庭都是一笔巨款,许多购房者在买房时经常纠结焦虑,选房时也不知道怎么选?选择好又怕交易过程出现啥意外风险?

今天我们通过几个真实案例来讲讲二手房买房时如何最大程度规避风险,觉得对您有用麻烦转发给身边要买房的朋友哦。

案例1:4600万买朝阳区别墅,发现窗外正对坟头

去年年初,诸葛女士看上了朝阳区霄云桥附近的一套别墅,与业主约定总价为4600万,2020年4月6日,诸葛女士和业主闫女士签完买卖合同,并付了50万定金。

意外来了,在进行后面的手续过程中,正好赶上清明节,诸葛女士发现别墅墙外的小树林竟然有好几个坟墓,通过和邻居打听才知道,这些坟墓有年头了,每到清明节等民间祭祀,经常有人前来祭扫,还有焚纸、摆花、摆供品等。

(图片来源网络,与本文无关)

这可怎么办,诸葛女士觉得自己被骗了,业主故意隐瞒该信息,而业主闫女士则称该房子自己是从前业主手里买的,买来后没有住过,对外边有坟墓的事情并不知情,二人就此事进行了纠纷诉讼。

要说这种房子属于凶宅吧,也不是,毕竟房子没有发生过非自然死亡事件,但对于忌讳的人来说,这种“坟景房”确实够膈应的。

近两年这种“坟景房”越来越多,许多购房者都是在买完房子后才发现“与先贤毗邻”。不仅是“坟景房”,购房者在买房时对周边一定要详细调查,是否有大型垃圾场、高压线、殡仪馆等。

一旦合同写不清楚,就成糊涂官司了。

案例2:170万打水漂,钱被卖家花了

2019年8月份,王先生通过燕郊一家中介公司,看了一套价值230万的二手房,房子有170万的银行贷款,卖家提出要王先生先支付170万首付款把银行贷款还清再过户。

王先生当时心里就非常纠结和担心,但中介告诉王先生,卖家之前委托他们卖过好几套房子,从来没有出现问题,卖家在当地还有好几套商铺,即便出事了还有资产可以抵押,并且表示,我们是大中介,出了问题一定会负责。

结果到了约定的日期,卖家一分钱也没还给银行,据卖家称170万炒房赔了。出事后,中介的口风也变了,说之前卖家确实委托他们公司成交过几套房子,但不是他们门店交易的,至于商铺仅仅是看过卖家朋友圈之前发过出租商铺的信息。

不得不说,有个别中介真的太坑了。

如果走法律程序,王先生担心卖家名下如果没资产,即便起诉成功,也没法追回170万的资金,而且房源被法院拍卖,银行是第一受益人,到时恐怕就是钱房两空了。

许多购房者在买房时不清楚其中的风险,尤其是涉及到首付款等资金问题,一定要让钱放在“资金监管”账户,最大化的降低自己的风险成本。

案例3:买房后原房主不迁户口,孩子无法上学

去年因为西城多校划片政策,孙女士赶在政策实施前给孩子在西城买了一套学区房,所有手续都办完了,结果原业主赖着不迁户口,自己落不了户,孩子上学存在问题。

虽然当时合同约定了关于户口迁出时间,以及违约责任,但对于孙女士,那一点违约金明显不是最重要的。

最关键的是,户口迁移属于公安机关的管理范畴,法院也无权受理,而公安机关也无权让人家迁户口,最多根据合同要一些违约金,解决不了根本问题。

所以在买房时一定要防患于未然,户口要是迁不出去,除了孩子学籍问题,如果原业主涉及债务纠纷,户口还在你的房子,债主或者法院找上门也非常麻烦,另一方面自己卖房时,要是房子还有原业主的户口,也不好出手。

以上三个案例只是二手房交易数十个风险中的其中三种,二手房交易周期虽然只有短短几十天,但其中涉及到的风险确实太多了,99%的购房者并不专业,很容易就采坑。

1. 卖方故意欺骗、隐瞒房屋重要实情

如卖方故意欺骗、隐瞒房屋重要实情,买方有权解除合同并要求赔偿,且必须签进合同。

2. 卖方恶意违约

在与卖方签订购房合同时,应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时,尽快办理,避免对方反悔。

3. 虚假房屋信息

注意审查卖方身份是否是房产产权人,很多售房者打着产权所有人的旗号,其实并不是真正的房主,因此一定要核对卖房人的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致。除了要仔细查证卖家的身份,还需要向房屋所在的小区物业查询卖家的身份。

4. 注意审查房产证的真伪

持假造的房产证件订立合同、收取房款的诈骗案不在少数;也有的人拿的是真房产证,但是房产证却是已经公告作废的。所以,在查看对方的房产证件时,要记住房主姓名、坐落位置、房产证号、面积等信息,最好是向对方要一份复印件,然后到房产局查一查该房屋的产权是否属实,查一查是否抵押了或者被法院查封了。

5. 两限房、限竞房,拿到房本5年后才可以进行交易

保障性住房必须取得房产证满5年,才可以上市进行买卖交易。出售时应按当时同地段普通商品房指导价与限价房价格之差的35%上交土地收益金。你自己一定要亲自看一下房产证原件,确认是否满5年。

如果取得房产证不满5年,是不能上市交易的,建议也不要私下与业主进行协议买卖,因为一旦业主反悔,到时候不仅得不到房子,房款还有被拖延要不回来的可能,即使房款最后要回来了,到时候也不一定能用这个价的买到合适的房子了。

6. 一类经适房满5年才能上市交易

一类经适房满5年才能上市交易,满5年是指以契税完税凭证时间或者房屋产权证的发证时间为准。一定要亲自看一下房产证原件,确认是否满5年。

7. 二类经适房可直接上市交易

二类经济适用房,多指的是带有回迁或者安居性质的房屋,在房产证上房屋性质处会标示“按照经济适用房住房管理”,这样的房子是可直接上市交易的。

8. 不符合上市交易条件的央产房、校产房、军产房

已购公房,补交土地出让金,拿到房本后可以上市交易。如果房子是央产房、校产房、军产房等公房的话,一定要亲自查看一下业主是否已取得房产证,有房产证才可以进行买卖,并且在交易时需要缴税土地出让金。一定要亲自看一下房产证原件,以及原始购房合同和批准文件,如果没有房产证的话,建议不要考虑这样的房子,因为根本没法网签过户,到时候不仅拿不到房子,房款还有可能追不回来。

9. 被查封、扣押、冻结的房产

已被人民法院查封、扣押、冻结的房产是不能进行买卖的,建议不要考虑这样的房子,因为根本没法网签过户,到时候不仅拿不到房子,房款还有可能追不回来。

10.小产权、乡产权、违章建筑

如果房子不是商品房的话,一定要看一下房屋性质,小产权房、乡产权房、违建房等,都是不能交易买卖的,因为这些房子只有使用权,没有产权证,所以即使你们签了合同协议,也是不受法律保护的。一旦碰到政府整顿、拆迁,是无法获得正常的拆迁补偿的,银行也不会给这类房子做抵押和贷款。

11.未下房本的商品房

如果产权还没下来,不建议交易,因为等待过户时间太长,期间一旦房价上涨,一些房主会坐地涨价,甚至毁约。一旦打起官司,至少要半年以上才有结果。此外,此类房源还有一大笔税费要交。如发生违约纠纷,根据《物权法》第九条规定,只有依法办理了房屋所有权转让登记,才发生房屋所有权变动的法律后果。不经登记,法律不认为已经发生了房屋物权的变动,房屋仍旧归卖方所有。

12.查看房产证原件,核实房屋所属权、基础信息,以及是否有尚未偿还完的抵押

(1)如交易房屋有抵押,抵押权方:

查看一下房产证的原件,看看右侧页面上面是否写有未偿还清的抵押及贷款,如果有,要和中介及业主了解清楚,房子抵押给了几方?分别是谁?是银行、小额贷款公司、典当行、还是个人?如果是银行的话,风险较小,如果是抵押给小额贷款公司、典当行、个人或其他机构,就必需谨慎了,一定要求卖方自行偿还清全部的抵押贷款后,再进行买卖交易。注意如果是“一房多押”的情况,建议不要考虑这样的房子。

(2)抵押金额,业主是否能在交易前自己还清抵押贷款:

如果房产有抵押,尽量让卖方自行偿还清全部的抵押贷款后,再进行买卖交易。不要在过户前先出前替卖方还款,毕竟房子还没有过户到你名下,如果卖方反悔或者是老赖,很有可能你付款后卖方并没有用来解抵,而是挪为它用,不仅没办法过户,而且因为买方债务缠身,连追讨房款都成了问题,到时候即使走法律程序,也要至少半年的时间才能有结果呢。

(3)如需买方出资解抵,必须谨慎,建议卖方使用房产金融服务先行解抵后再进行交易:

如果卖方确实没法在过户前自己偿还清全部的抵押贷款,也不要替卖方还款,毕竟房子还没有过户到你名下,如果卖方反悔或者是老赖,很有可能付款后卖方并没有用来解抵,而是挪为它用,到时候即使走法律程序,也要至少半年的时间才能有结果。可以让他使用中介或其他正规渠道的房产金融服务,先借款解抵押后,再和他进行买卖交易。

13.查看房屋是否有其他产权共有人

(1)交易房屋产权:

查看一下房产证的原件,看看这套房子是否有产权共有人,如果有的话,卖方必须要提供授权文件,证明所有共有人全都同意出售这套房子,而且是委托了跟你沟通的这个人来全权进行交易的才可以,必须提供授权文件及公证书的原件,核对并拍照留存,以免因虚假委托而造成损失。

(2)如交易房屋是已购公房、央产房或其他特殊产权房屋,需提供原始购房合同和批准文件:

如果房子是央产房、校产房、军产房等公房的话,一定要亲自查看一下业主是否已取得房产证,有房产证才可以进行买卖,并且在交易时需要缴税土地出让金。你自己一定要亲自看一下房产证原件,以及原始购房合同和批准文件,如果没有房产证的话,建议不要考虑这样的房子,因为根本没法网签过户,到时候不仅拿不到房子,房款还有可能追不回来。

14.查询业主征信

提前让中介帮着查询一下业主征信,可以找银行的朋友查一下,如果业主之前有故意造成的不良征信记录,建议要慎重考虑一下是否继续交易。如果碰见老赖,很有可能付款后不按时过户、腾房,到时候即使走法律程序,也要至少半年的时间才能有结果。

15.目前房内是否有租住人,是否退租,租金如何分配,且租住人是否放弃本房屋的优先购买权

(1)如房屋本来有租户尚未到期,还要取得此人放弃优先购房的声明:

房子里面现在还有租户的话,一定要提前和业主以及租户共同协商好,确定租户不打算购买这套房子,并让租户签字确认,因为法律规定租户是享有房屋的优先购买权的。

(2)需在合同里明确约定由业主负责腾退屋内人员、明确腾房时间、写明违约责任及赔偿额度:

如房源在完成买卖交易后,仍处在外租过程中,有的购房者就认为:“我买了房子,就有权要求租房子的人马上搬走。”但其实不然,因为原房主早订立的房屋租赁合同在先,此租赁合同对新房主仍然是有效的,如果房屋租赁期限未满,租客有权继续租住。

(3)如果交房后,涉及租户继续租住的情况:

必须要合同里明确租金由卖方继续收取,并明确收取的起止日期、金额、收款方式等,一定要签进合同,并且买方、卖方、租户三方签字确认。

16.合同及补充协议约定

(1)业主是否授权委托代理人来办理:

核查业主授权委托书及公证书原件、受委托人身份证原件。如果不是房产证上面的登记人本来签约过户的话,一定记要他提供业主授权委托书及公证书原件、受委托人身份证原件,核对并拍照留存,以免因虚假委托而造成损失。

(2)确认合同内描述的房屋情况:

核查交易房屋是否为卖方名下唯一房产,是否满五或满二。如果发现有出入,务必在签约前沟通好多出的税费由谁承担,并签进合同。

(3)确认合同内已明确约定交易金额、周期、付款方式:

提前确认自己资金是否能在合同约定时间内到位,避免逾期违约,尤其是换房的情况。如果涉及资金监管,务必提前和中介确认好监管机构、支付方式、付款地点是否有特殊要求,同时提前确认自己资金是否能在合同约定时间内到位,避免逾期违约,尤其是换房的情况。

(4)确认合同内已明确约定各项违约责任及赔偿方式、金额、时间:

检查是否每一项卖方的责任与义务都明确了违约责任及赔偿,且买卖双方在同一项约定上的违约赔偿额度应一致。

(5)确认合同内已明确约定交房时间、交房条件、附带物品:

装修、家具、家电、车位等物品交割,留下的物品要有交割清单,并检查是否有损坏。搬走的物品要约定搬出时间,超时不搬的话,视为卖方放弃该物品处置权,买方可以自己处理。

(6)物业交割保证金:

为保证后续顺利过户交房,建议买方暂扣部分房款作为物业交割保证金,待交易完成后再支付给卖方。

(7)核查房屋是否有尚未交纳的费用及逾期罚款等,双方签字确认交割结算的清单:

合同里房屋交付条款应明确约定对于水、电、燃气、供暖、物业费、有线电视、车位费等各项费用的交接时间,多退少补。同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主所在单位是否有些历史要求或改变,买方需改签协议时卖房应做出的配合等,都应在合同中明确注明

如涉及违约金,明确由卖方自行支付完毕。

如涉及逾期费或罚款,应提前商定好由谁来承担、何时处理完成,签入合同,买卖双方签字确认。通常是由业主承担支付并在过户前处理完成的。

(8)在合同里写明户口迁出时间,明确学位是否被占用:

如购买学区房源,务必提前确认是否学位被占用,在学位可用的情况下,双方协商户口迁出时间,并签进合同补充协议,最好留出部分房款作为保证。

(9)所有的合同里未涉及的特殊约定:

口头协议不具备任何法律效益,约定必须写进纸质合同,中介在场证明,买卖双方签字确认

(10)居间合同:

确认中介居间合同中是否明确约定了中介的责任义务、违约赔偿,以及中介费支付的金额、时间、方式

17.房屋结构和房龄

二手房的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,看房时详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。同样也需了解房屋的建成年代,房龄的大小影响贷款年限长短。

18.层高不够

跟业主确定实际层高,正常层高2.7米,房间层高过低,就会让人产生不舒服的感觉。

19.房屋采光

影响房子采光的因素包括楼间距、朝向、楼层、面宽及进深等。一般来说,楼间距大、朝南向的采光条件好,此外较高的楼层、面宽大进深小的楼层采光较好。实地看房时,如果不能遇到户型好的房子,在朝向上尽量挑西不挑东、有建筑物遮挡时楼层挑中不挑高、不挑外立面凸起的房子。看房时间上尽量多次、不同时间段看房,而其中一定要有一次是在早晨看房,早晨是一天中阳光最弱的时候。此外冬季昼短夜长,阳光角度最斜,易发生挡光情况,也比较容易看出采光状况。

20.漏水返水

注意房屋是否漏水,重点检查电、水、热管道最密集的卫生间。此外,埋在天花板里的管道层也可以通过墙上是否有水渍来判断漏水情况。底层还要注意返水情况,包括马桶返水,注意造成异味和管道堵塞。

21.设备设施

注意检查室内各项设备是否齐全、完好,最好把屋里的设备,如燃气管道、水管、门窗等都开启一下,试试能否正常使用。

22.管道

买二手房如考虑做再次装修,看房时还需注意室内有无横穿的回水管道,因为管道的高度将直接影响到吊顶的高度,否则需特别花功夫和材料去处理,还会影响美观。

23.周边环境

二手房一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改变。所以要注意房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、光污染等,以及房屋周围环境,以免入住后影响居住舒适度。

24.“路冲”

从中国风水的角度上来说,又叫“路煞”。如果不讨论风水,对于我们日常生活上来说,一方面是总是有车对着你家的房子开过来,可能不是那么有安全感;另一方面,在天黑的时候,对面开来的车灯总是会照到你家。

25.墙面,墙角

查看墙面是否平整或潮湿、龟裂,可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。

26.装潢、格局

购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡,也没有家具、家电等物品的掩饰,可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室,则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来,如宴客功能、休息功能等

27.窗户、窗外

应注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

28.冷水、热水

如果要想知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况:一是房子已经很久都没人住了,二是房子可能卖了很久都没卖出去。

29.电梯、楼梯

商品房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅

30.地面、屋顶

看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房,购房者还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀的现象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

31.电器、插销插座、电源开关

有过装修经验的童鞋们,往往都发现:灯装多了,插座装少了,直到用时方恨少。设计精心的房屋,才能充分享受现代化家电的便利性,小小的插座可不能忽略。

32.烟道、烟囱,壁炉

大部分中国家庭还是挺需要抽油烟机的,但是看房子时候很多人往往忽略了检查这部分,买到房子后,发现油烟是抽回到自己家里。

33.房东、小区保安

可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是了解小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。

34.住户情况

房子有人逝世过(非正常死亡)。俗称的“凶宅”虽然不要迷信风水,但是这点大部分人还是会很在意的。

35.物业管理

现在的物业服务虽然还不够完美,但已经比较完善了。虽然每个月都要多出一笔钱,但安全及清洁问题都得到了很大便利。可是二手房很多都是老小区了,要么就没有物业管理,要么就管理不到位,还是开放式的,不管什么人都能进去,因此,选择时要注意。

36.安全防范

看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩、临街汽车鸣笛等产生的噪音干扰等。

本周六我们组团去踩盘,石景山的中海天钻、中海天玺、长安和玺以及丰台的国誉万和城,免费大巴且报销路费,还能抽小米电器,想去扫下边二维码报名。