恒大踩线完成全年销售目标 年底与FF和“悠悠”达成和解

按照以往的惯例,在三大龙头房企“碧万恒”中,恒大总是较晚发布销售业绩。

1月7日,中国恒大集团发布公告称,2018年全年签约销售金额约5513.4亿元,全年签约销售面积约5243.5万平方米,同比分别增长10.06%和4.25%。

值得注意的是,这一成绩刚刚超过其宣布的2018年5500亿元的销售目标。

恒大“从容”的年终表现

结合恒大前几年,2018年12月,签约销售金额仅约161.3亿元,签约销售面积仅约155.1万平方米,同比分别大幅下降47.22%和47.97%。

这一单月销售业绩也是继11月录得合同销售金额340.7亿元后,2018年较低的单月销售金额。

暂时将销售口径改为股权销售的碧桂园和与恒大争夺第二名的万科,2018年11月和12月分别实现合同销售额583亿元和630.1亿元。

根据上述数据,万科11月和12月的签约销售金额分别超过恒大242.3亿元和468.8亿元。万科11月单月销售额也超过恒大242.3亿元,位列房企销售榜第二。

从恒大前十个月的销售业绩来看,低的时候签约销售额超过400亿元,高的时候甚至单个月就达到600多亿元,年平均月销售额在500亿元左右。

在公布销售业绩的同时,恒大也公布了2019年6000亿元的签约销售目标。与2018年全年5500亿元的目标相比,增加了500亿元,年增幅仅为9.1%。这也是恒大第二年保持10%左右增速的目标。

与此前公布的业绩不同,在今天的公告中,恒大明确指出,2018年12月31日,其现金余额约为2012.4亿元。

至于现金余额的数据发布,只是在2015年和2016年的年度业绩中公布,然后在2017年的销售业绩中没有公布。

频繁融资和FF“对账”

截至年底,手握现金超过2000亿元,可能与恒大2018年四季度频繁融资有关。

据观点地产新媒体此前报道,恒大10月31日上午宣布,其程静有限公司拟在国际上发行的美元高级票据的具体本金金额和利率。该票据分为三种:利率为11.0%的票据,期限至2020年5.65亿美元;6.45亿美元票据,利率13.0%至2022年;及利率为13.75%的票据5.9亿美元,直至2023年。

其中,许家印及其全资拥有的鑫鑫(BVI)有限公司分别认购2022年票据2.5亿美元、2023年票据2.5亿美元,本金合计10亿美元。

随后,11月19日晚,恒大再次宣布,程静有限公司将发行2020年到期的10亿美元11.0%优先票据。高级笔记也将与上述2020年笔记合并为一个类别。

利率水平总能从侧面反映一个房地产企业的负债情况。

根据评级机构标准普尔10月30日发布的报告,恒大积极的规模扩张,财务杠杆仍处于较高水平;同时,由于大量短期债务即将到期,恒大的流动性仍然较弱。

但根据恒大2018年中期报告,报告期末,其净资产增至3245亿元,较2017年末增长34%;净负债率降至127.3%,较2017年末下降56.4个百分点;与2017年末相比,债务总额减少615亿元,减少8.4%。

2018年后期,恒大与贾跃亭控制的法拉达未来的纠纷得以解决。当晚,恒大健康宣布与FF达成重组协议。

根据协议,恒大8亿美元的初始投资将转换为FF 32%的优先股权,FF香港将持有FF在中国100%的资产,包括FF中国、恒大法拉第等相关公司。贾跃亭可在5年内回购恒大所持32% FF股份,年内最高行权价为6亿美元,第二年至第五年分别为7亿美元、8亿美元、9.2亿美元、10.5亿美元。

此外,双方原有协议将全部终止,恒大无需向FF注资,同意解除现有质押。双方还同意撤销和放弃所有现有的诉讼、仲裁程序和所有未来的诉讼。

简而言之,恒大持有FF在中国的全部资产,包括FF中国、恒大法拉第等相关公司。

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