为什么澳大利亚的房价在人口增长下降的情况下却上涨

如果您问到如何在大流行前阻止房价上涨,那么暂停国际移民和建造大量新房将是首选。

根据主流说法,人口增长推动了对住宅物业的需求,而规划和“繁文缛节”阻碍了供应反应。对于许多评论员来说,房屋就像香蕉,价格随供求关系而上涨和下跌。

去年,我们看到了这些说法到底有多么简单。新移民和返回澳大利亚的人数减少了 244,000 人。但价格继续上涨——过去 12 个月,房屋收入超过工资。

由于国际边界关闭和区域移民,悉尼和墨尔本的人口增长下降幅度最大,从 2018-19 年的约 2% 增长到 2020-21 年的 0.2% 收缩。但在截至 8 月的 12 个月中,在政府补助、优惠和低利率的推动下,房价分别上涨了 21% 和 13%。

从理论上讲,在竞争激烈的市场中,房价上涨会刺激供应反应,从而缓和价格。在实践中,住房生产是“粘性的”——新建住宅需要时间,而且融资成本高。

这是大型公寓楼的一个特殊问题,通常在开发商预售大部分公寓之前无法获得融资。即便如此,大流行前的澳大利亚新住房生产率仍达到历史新高。根据最新数据,以每年 2% 的速度增长,澳大利亚的住房生产率相对于现有存量而言远高于经合组织的平均水平。这是因为住房是一种金融资产,也是一种消费品。因此,对房价影响最大的是金融的供应和价格,而不是新房。我们的同事 Cameron Murray 博士在提交调查时很好地解释了这一点。