2020年下半年开始一二线楼市开始反弹

一、楼市政策在上下半年“两分界”

2020年,由于疫情“黑天鹅”的冲击,楼市政策在上下半年“两分界”。上半年,由于一季度需求被冻结,叠加应对疫情各地财政支出压力大,各地“因城施策”的空间增加。一季度,楼市政策主要集中在供给端纾困,主要涉及降低土拍门槛、放松限价、降低预售条件等优惠。

随后,武汉、长春等地放宽预售条件。二季度以来,由于前期货币政策宽松,上半年央行先后进行三次降准、两次降息(MLF),并与因城施策形成合力,助推楼市销售端开始触底反弹,但需求较为弱势。同时,4月份政治局会议重提房住不炒,但同时要求稳定市场健康。于是,各地放松政策更多体现为人才、落户政策以及限售边际放松等,放松路径从供给端延伸至需求端。

图:2020年房贷LPR有所下行

从7月份开始,楼市的景气度持续升温,基本面更为健康的一二线城市对流动性更为敏感,率先强势复苏,深圳、东莞、成都、宁波等城市房价明显上涨。以7月24日国务院副总理韩正主持房地产工作座谈会为拐点,此后杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京等房价涨幅过快的城市先后调控收紧,主要表现在限购限贷升级,限售年限增加,土地市场管控和市场监管等。

2020年下半年开始一二线楼市开始反弹

二、人才和落户政策比较频繁

由于新冠疫情冲击较大,加上外部疫情蔓延,5月份的全国“两会”提出了“全球疫情和经贸关系不确定性增大”,各方面要集中经历抓好“六保”、“六稳”。于是,5月份的政治局会议首次提出“双循环”,即深化供给侧结构性改革,充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力,构建国内国际双循环相互促进的新发展格局,经济工作的重心开始转向促进内需和消费释放。

于是,中央连续发文,推进新型城镇化和区域一体化。2020年4月9日,发改委下发了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知,指出督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制;推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。

据不完全统计,截至2020年12月,各省市共出台104条落户及人才相关政策。落户宽松政策主要有三类:一是零门槛落户,截止到2020年12月,南昌、济南、福州、秦皇岛、南宁、张家口、赣州等城市均全面放开城镇落户限制。二是租房落户。比如张家口、济南、南宁、聊城、南昌、赣州、福州等13个城市均出台规定租房直接落户。绍兴、温州、嘉兴租房落户需相应的居住年限要求。江门、宁波租房落户需社保缴纳要求。苏州租房可申请积分落户。

三是降低人才落户的学历要求。近年来,人才落户门槛不断降低,从最初要求本科学历可直接落户,到大专学历可直接落户,到今年很多城市出台中专、职业院校和技工学校毕业生(含教育部认定的留学归国取得同等学历)可直接落户。2020年,共有沈阳、聊城、福州、江门、哈尔滨、惠州、太原、营口、岳阳、盐城等城市均出台政策,规定中专、技校、职校毕业生可直接落户。

热点城市中,除了上海为了缓解人口老龄化,发布了“双一流”大学毕业生落户上海的新政外,12月16日,广州发布的《广州市差别化入户市外迁入管理办法》(征求意见)备受关注,办法对在外围白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城等7区,满足以下三个条件,可将户籍迁入广州。

一是拥有国内普通高校全日制本科学历或学士学位(单证),或拥有国内普通高校全日制大专学历,或全日制技师学院预备技师班、高级工班毕业人员;二是年龄在28周岁及以下;三是申报时须在差别化入户实施范围区域内连续缴纳社会保险满12个月。这一政策引起极大反响,网上一边倒地认为,广州抢人“没底线”、为楼市找“接盘侠”等。其实,广州是为了贯彻国家城镇化任务。《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中,明确提出,“鼓励超大特大城市取消郊区新区落户限制。”

三、房地产金融长效机制开始落地

同时,调控开始转向长效机制建设,2020年主要集中在房地产金融宏观审慎,一方面是开发商融资端启动“三道红线”管控。8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议上明确指出,为控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据“三道红线”,对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。

图:开发商融资端启动“三道红线”管控

从上市房企50强看,不考虑预售监管资金,2020上半年,50强剔除预收款后资产负债率75.1%、净负债率96.1%、现金短债比106.2%,只有两项达标。分房企来看,12家房企超3条红线、13家超2条、20家超1条、仅5家均达标。2020年上半年,末50强有息负债同比增长9.6%,按上半年房企达标情况测算有息负债增速,2021年潜在有息负债增速上限为6.1%。

房地产金融宏观审慎落地的第二个重要政策,就是“房贷五档”分类。2020年的最后一天,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》,启动对银行差别化的房贷“五分档”控制。“三道红线”控制资产端,房贷“五分档”控制资金端。资产端和资金端“双管齐下”,资金违规、过度流入地产的问题有望解决。

图:对银行差别化的房贷“五分档”控制

房贷“五分档”管理,逻辑完全一样。对银行在房地产贷款占比、个人住房贷款占比上采取额度占比“双管控”。越大型的银行,高限越高。工农中建交邮储地产贷款占比、个人住房贷款占比,最高限为40%和32.5%;中型股份行占比为27.5%和20%;城商行、县域银行占比限制很严。

四、2021年调控政策展望

展望2021年,2020年12月底中央经济工作会议,对房地产部分的表述,一开始就强调,“住房问题关系民生福祉”,“房住不炒”、因地制宜、多策并举,明年继续因城施策,对热点城市加大调控的力度。因此,2021年将继续维持政策连续性、稳定性,在落实城市“主体责任”的前提下,结合一线城市年底“翘尾”行情看,对热点城市既有的调控政策(限购、限售、限价等)会继续强化,但也会灵活调整。

也就是说,短期内(2020年底-2021年“两会”前),政策不会变。但当外围市场销售下滑时,部分区域通过退出限购、放松落户等,缓解市场预期、保持量价稳定。目前看,一线等热点城市主要的措施方向就是人才政策、落户门槛降低;其他二线城市比较分化,东部热点保持力度,其他城市则会部分松绑。这样的政策逻辑已经开始出现,比如11月份哈尔冰发布的《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,鼓励开发商主动降价打折,而且大幅降低住房公积金买房门槛。

根据贝壳研究院统计,由于2015-2019年的楼市供应量大,从2020年开始,前期新房销售开始转化为二手房大量供应。2020年,部分热点城市二手房价出现下跌,挂牌量创历史新高。2021年,这种情况依旧会存在。2020年底中央经济工作会议在“扩大内需”方面,提出“有序取消一些行政性限制消费购买”的规定。因此,部分城市因城施策可能会转向政策松绑和托底。