2020年底至今已有数家知名房企总裁级高管离职

◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

◎ 编辑 | 密探君

年初至今这个当口,正是各大房企披露2020年经营业绩,也为今年新目标壮胆、打气的关键时刻,但也非常微妙。

能率先披露的,往往是经营业绩不错的,甚至超常发挥的,但遮遮掩掩,还迟迟不披露的,却各有各的理由。

举个例子:2020年底至今,已有数家知名房企总裁级高管离职,涉及彰泰、领地、正荣、禹洲、荣盛等,核心高管离职背后往往是老板对业绩预期与现实反差的影射。

当然,业绩好的,往往更有腾挪、晋升空间,平台也更能留住人才。在众多百强房企中,“渝系”金科颇为典型,非常值得研究。

1月10日晚间,金科股份公告去年销售金额约2233亿元,同比增长约20%,完成年度2200亿元销售目标;房地产销售面积约2240万平方米,同比增长约18%。

从“渝系黑马”晋级到“黑马大鳄”,金科用了短短三年时间,一骑绝尘,迈上2000亿元级销售额,这是蒋思海2016年执掌金科股份董事长以来提出“三圈一带”战略及取得最好战绩。

与“三圈一带”战略相匹配的3年销售规模跨越攻坚战略,即金科计划2018年销售额破千亿,2019年销售额破1500亿元,2020年破2000亿元。

彼时,蒋思海曾公开说,“过于稳健就是保守,就要被市场淘汰,小而美是不行的,必须大而强。”这也是当前很多房企的一贯思路。

注意!还有一家“黑马大鳄”,就是背靠中交集团的绿城中国,据公告披露,去年合同销售金额约2147亿元,同比增长约59%!

与金科一样,绿城同样是2020年大跨步迈入2000亿元级销售门槛,这是张亚东自2018年中期后掌舵绿城以来的卓越战绩。

就已披露销售经营业绩的上市房企来看,金科与绿城成为当前仅有的增幅依然强劲的2000亿级大型房企。

相对于万科董事会主席郁亮去年曾说“房企已进入管理红利时代”,但从金科、绿城等追赶者们的销售战绩看,房企江湖依然是“规模为王”。

只是“高处不胜寒”,头部房企增幅越来越显现出颓势,大家先看一下“碧万恒”:

先看碧桂园,去年权益合同销售 额约5706.6亿元,同比增加3.34%,权益合同销售建筑面积约6733万平方米,同比增加7.95%;

万科,去年合同销售金额7041.5亿元,同比增幅11.62%,累计合同销售面积4667.4万方,同比13.5%;

看恒大,去年合约销售金额7232.5亿元人民币,同比增长20.3%,合约销售面积8085.6万平方米,同比增长38.3%。

从全口径看,参考克而瑞数据,碧桂园、恒大与万科均迈上7000亿级。就增速看,作为领头羊的碧桂园增幅3.34%,已凸显增长乏力与颓势。

相较于碧桂园和万科,恒大去年逆市发力凶猛,主要是牺牲利润,以价换量,最大优惠曾现7折,背后是债务负担过于沉重的影子。截至去年底,恒大有息负债额在9个月内狂砍1578亿元后,仍有7165亿元。

基数越大,想往上攀登,高增幅越难,恒大依靠高折扣以价换量策略甩货,今后能否维系2020年的较高增幅,外界对其仍有顾虑。

去年销售额规模TOP10强中,大家看一下融创、保利和世茂:

融创,去年合同销售金额约5752.6亿元,同比增幅3.4%,合同销售面积约4102.1万平方米,同比增幅7.15%;

保利,去年签约金额5028.48亿元,同比增幅8.88%,实现签约面积3409.19万平方米,同比增幅9.16%;

世茂,合约销售总额约3003.1亿元,同比增幅15%,合约销售总面积约1712.56万平方米,同比增幅17%。

除了碧恒万“铁三角”紧紧抱团,融创、保利、世茂3家房企是当前TOP10强中较为活跃的,从排头兵融创看,销售额和面积增幅均跌至近几年低点。

龙湖,去年签约销售金额2706.1亿元,同比增长11.6%,签约面积1616.2万平方米,同比增长13.5%;

新城,去年合同销售金额约2509.63亿元,同比下降7.33%,销售面积约2348.85万平方米,同比下降3.42%;

金地,去年签约销售金额2426.8 亿元,同比上升15.23%,签约面积1194.8万平方米,同比上升10.73%;

旭辉,去年合同销售金额约2310.0亿元,同比增长15%,合同销售面积约1538.51万平方米,同比增幅27.8%。

龙湖素以“稳健”著称,继续以两位数增长,足见其增长有韧性。新城自去年老板王振华“性侵”案后,其子王晓东走马上任,却未力挽狂澜,近日辞去总裁一职,且已提拔联席总裁梁志诚履新总裁。

注意!这里再特意多说一下旭辉,近2年合作项目非常多,如与恒基兆业密切合作,旭辉并表,对方出钱坐等收益。从旭辉老板林中的思路看,依然是规模为王,对应到权益销售额及排名,并未齐头并进,说明销售含金量并不高。

1月7日,旭辉集团公告:旭辉拟收购“彰泰系”实控人黄海涛、汪春玲旗下彰泰、桂林合创合计持有桂林彰泰集团100%股权中的65%股权,进而整合桂林彰泰与旭辉广西项目资源,与“彰泰系”均按65:35的出资比例成立合营企业。

按上述交易构架,旭辉实际上已构成控股收购彰泰,且项目出资比例层面也是旭辉构成控股比例关系,为什么仍属于合营企业?

唯一的解释就是,彰泰系旗下项目资源债务负担过重,受房企融资“三道红线”高压,旭辉并不想把债务装进来,影响杠杆率,进而影响融资及成本等。

从TOP20强四大梯队看,前三大梯队普遍进入低增速区间,尤其是销售额增幅超过20%的仅有恒大,但这种大折扣以价换量策略,并不可持续,因为股东是看利润的。

注意!恒大公告披露2021年销售目标7500亿元,相对于2020年合约销售额7232.5亿元,预期增幅只有约3.7%。龙头已如此保守,这是行业触及“天花板”的征兆?

即使增幅突出的恒大、金科、绿城等,也面临诸多发展困局,比如金科踩了两道红线,绿城踩了一道红线,恒大却踩了三道红线,今年明确要再减负债1500亿元。

这类继续追逐“规模为王”的千亿级房企,在“房住不炒”下唯有压榨“高周转”,销售额增幅与历史相比虽大幅回落,甚至腰斩,但继续保持领先于同行那就是一大胜利,另一个就是回款率,也就是经营现金流。

以金科为例,2020年实现销售回款约2011亿元,同比增长约25%,销售回款率90%,与去年回款率87%相比则增加3个百分点。另据恒大披露,去年销售回款6531.6亿元,同比增长38.5%,销售回款率90.3%。

在“房住不炒”这个大原则下,楼市现已跌入低增速区间,低增速会暴露出过去急剧高增速扩张带来的一系列后遗症,或者说被遮蔽的诸多问题。

比如房企老板对高管人才的需求必将生变,高层变动也会比以往更为剧烈,以前是销售型高管吃香,各大房企到处挖角,后来投资类高管吃香,接下来会是什么人才吃香?

对于头部来说,按万科集团董事会主席郁亮的话说,房企已进入管理红利时代,需要的是方方面面的综合竞争力,需要匹配的无疑是复合型高端人才。但对继续追逐规模的房企,似乎还没达到那个段位。

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