买房选标最常见的误区是关于地段的认知

买房选标的,最常见的误区是关于地段的认知。

很多人认为投资就要选最贵的地段。认为二环肯定比三环好,三环肯定比五环好。还有很多老北京人认为,除了三环,那简直就不叫北京城了。

讲起地段,很多人就要搬出来李嘉诚的名言,决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。

现在我要告诉你,敲黑板划重点:地段≠好地段。地段是在变化的。

不管是北京上海,还是你老家的四五线城市,地段一直在变化。

北京是一圈一圈往外摊大饼。上海也是,从内环到中环到外环。但是随着轨交的进步、私家车的普及,现在三环和五环房价的差距是越来越小的,而不是越来越大。

04年我记得当时去大望路,下了地铁多荒凉啊,全是农民房,SKP(以前叫新光天地)还没建起来呢。

现在呢,大望路是整个国贸区域的地表,东边最贵的板块之一。

与之同步的是产业中心也在不停往外转移。最明显的是 IT 行业,从最开始的中关村,到上地西二旗,到现在的西北旺,不停外迁。

09年底的时候,新北苑的华贸才开始建,在五环外,一片荒凉。

而现在,三环和五环的差距在变小。太阳公元卖11万,新北苑也能卖到近10万。 但是当年的起步价,差的可是至少50%了。

所以投资其实不是要选最核心的地段,而是要选现在低价但是有潜力的地段。

北京过去 10 年,哪个区房价涨得最多?不是大家认为的东西城、海淀,而是通州!

为什么是通州?

一是因为有通州新城的规划,二是因为通州在03年的时候足够便宜。

当然除了研究地段,我们还要研究买入的时间点。

如果你2010年之前买入通州或者2015年左右买入通州,那就很合适。

但是你 16 年入手通州就不对,因为那个时候的通州已经涨起来了,通州新城的利好已经完全体现在房价上,那个时候进去就不划算。

不过整体来说,这些年,昌平回龙观,大兴4号线沿线,通州老城区和通州新城,涨幅都很不错。

接下来再说说板块误区。经常有同学咨询我北京买哪个板块好,其实我想说的是,离开需求单纯讨论板块,没有意义。

对于一个在石景山上班的人来说,想买一套自住房,顺义中央别墅区再好,可是离太远, 没法实现通勤,更现实的可能是去五里坨或者在石景山丰台买一套。

对于一个在西二旗上班的码农来说,如果想要自住,他肯定不会考虑通州的板块,但如果是要投资标的,通州是个不错的选择。

我们到底是自住、投资还是学区,需要把需求结合在一起看待板块的问题。