在广州豪宅界德高望重声名远播的老英雄

今天,一朵想测评一下凯旋新世界——广州豪宅界德高望重、声名远播的老英雄。

作为一个喜欢咀嚼文字的人,一朵看人、看楼首先是看名字。凯旋新世界这五个字,大气磅礴、朗朗上口,从名字上就打败了东区所有豪宅。

更重要的是,这个名字对拼音输入法很友好,一行字母就能打出来,有利于社交传播。写到这里,一朵必须要举个反例,那就是同处珠江新城的中海璟晖,每次用拼音输入法打的名字时,简直抓狂……

好了,言归正传。

“凯旋”这两个字很容易让人想起巴黎的凯旋门,这个楼盘正好也流露出一种法式建筑的风格,它的建筑外立面,无论是色彩还是形态,都是极具辨识度的。

辨识度是一切奢侈品的灵魂。

为了节省大家的时间,先来个速评:

这个盘的优点是名门正派、底蕴深厚,作为豪宅的共识度高。

占地面积大,容积率低,园林精致,圈层营造得好,是广州首屈一指的国际化社区。

建筑材料考究、保养好,扛老扛旧,都十几年楼龄了,仍然很有品质感,就像个冻龄贵妇。时间越久,对它越有利。

这个盘的缺点也是有的,比如户型均衡性差,两三千万以上的房子,居然还有全北向户型,不能原谅啊。

建筑外立面虽是精致的法式风情,但仍然是传统和保守的,与超高层全玻璃幕墙的现代豪宅流派格格不入。站在猎德大桥上望过去,使用玻璃幕墙的汇悦台,气宇轩昂,晶莹剔透,而旁边的凯旋就略显老派了。

目前,这个小区南向望江的户型,放盘价基本在18万以上了,高楼层20万以上,还不一定有房源,总价基本在4000万起了,价格在整个珠江新城,仅次于汇悦台。

北向望珠江公园的户型,相对便宜一些,放盘价大约12到14万,总价也大多在2000万以上了。

下面就来详细点评一下。

01

地段、园林点评

大家知道,珠江新城这种宇宙中心级的地段,最值钱的是什么?最值得炫耀的是什么?

就是对土地的占用。

珠江新城总计6. 19平方公里,寸土寸金,小地块、高密度几乎是所有小区的共性。汇悦台、颐德公馆、中海花城湾、嘉裕公馆的占地面积差不多都是3万方,容积率也差不多都是7。

但其中有一个例外,那就是凯旋新世界。

凯旋占地面积11万方,相当于占了别人三个小区的面积,其中园林就有4.8万方,大过珠江新城大部分小区,容积率不到2.9,楼距宽达数百米。是珠江新城占地面积最多、园林最大、容积率最低的小区。

整个小区围合式布局,像一个聚宝盆,据说这很有风水的讲究。

图源:58同城

小区分为北区(1期:枫丹丽舍)、中区(2期:广粤公馆)、南区(3期:广粤尊府)三个组团,每个组团占地面积大约3万方,中间被海明路、海月路两条市政路隔开。

一期枫丹丽舍建成于2005年,三期广粤尊府建成于2012年,这两期都是住宅,各12栋,分别在北区和南区。二期在中间,主要是商业物业,包括高档公寓广粤公馆、社区商业广粤天地、会所广粤会等。

图源:58同城 (“塞纳名居”即“广粤尊府”)

有别于其他多组团小区,凯旋把小区园林整体抬高5米,并以天桥为中轴线贯穿南、中、北三区。

这样一来,原本被外街隔开的三个组团,就形成了一个整体,业主不用过马路也能在园林内部穿梭。

所以,整个小区的园林做得很有层次感,也很精致,让那些望不到江景的户型,看看自家园林也不错。

有人可能会问,为什么凯旋一个小区能占到别人三个小区的面积?

我猜原因有两个,一是拿地早,凯旋一期建于2005年,是珠江新城东区最早的小区之一了,仅次于新城海滨花园。二是开发商实力强,有助于拿地,发展商是来自的新世界地产,品牌、资金都很强。

02

圈层点评

圈层是凯旋新世界常被人谈论的一个话题,说它是广州国际化程度最高的社区,应该没什么问题。

整个小区都透露出一种静谧、纯粹的豪宅气息。

新快报早在2006年的报道称,小区有近三成来自美洲、澳洲、亚洲跨国企业的高管和外国驻穗领事官员居住于此。此外,还有不少恒大外籍球员也居住在这里。

小区中部的社区商业做得很好,城中老外喜欢到这里消费。

对外开放的广粤天地颇具国际范,特别是美食,日料、意大利餐厅、西班牙餐厅做得不错。

图源:广粤天地公众号

围绕着广粤天地分布的9栋小高层,是发展商自持的广粤公馆,可以视为那种长租式的酒店式公寓,2009年开始运营,其中90%的租户为外籍高管和驻穗领事官员,因此也被媒体称为“国际大使官邸”。

广粤公馆一共有200套单位,从90多平的一房到几百平的五房都有,月租在300元/平左右,和东塔写字楼的水平差不多。其实早在2012年,它的租金水平就能达到这个水平了,而且入租率很高,很少有闲置房源。

图源:广粤公馆小程序

广粤会是小区会所,为业主提供一些会客宴请、商务洽谈、休闲娱乐等服务。

一朵之前点评汇悦台时就说过一个现象,很多小区在卖完房子之后的几年里,会所就空置起来或者运营品质大幅下降,能够把小区会所持续高品质地运营下去的不多,汇悦台、凯旋都还做得不错。

03

户型点评

说说户型,凯旋的户型非常多,我到现在也还没搞清楚到底有多少种户型。

三期广粤尊府有170-548平的三至五房,一期枫丹丽舍有79-469平的一至五房。

这是枫丹丽舍的平面布局图,北向望珠江公园。

图源:中原地产

实景图如下:

图源:贝壳找房

以下是广粤尊府的平面布局图,南向望珠江。其中位于正中间的T16、T17栋南向为楼王单位,都是正南或西南向180-300平的一线望江户型。

以下是广粤尊府的实景图:

图源:贝壳找房

目前,枫丹丽舍的二手挂牌价多在12-14万/平之间,广粤尊府则要到18-20万/平,差不多楼层、朝向的房源,两个组团每平米相差5万左右。

很多人问三期(广粤尊府)和一期(枫丹丽舍)有啥区别?同在一个小区,为什么广粤尊府贵那么多?

一朵认为原因如下:

楼龄新,枫丹丽舍建设于2005年,广粤尊府是2012年的产品。

南向望江,枫丹丽舍的景观价值在于望珠江公园,但属于北向望公园,而广粤尊府可南向望江。没什么道理,靠江就是要贵,这是人类的天性。

园林更精致,园林层次更丰富,小区的地砖、大堂、电梯间做得更有品质;

物业服务更好,广粤尊府物业费6块多,枫丹丽舍3块多。

圈层更纯粹,广粤尊府都是三房以上的大户型,枫丹丽舍有78方的一房、118方的两房单位,户型不够纯粹。

总之,如果你想要一线南向望江单位,就盯紧广粤尊府T16、T17栋对应的户型。不过,现在放出来的房源极少,买不买得到要看缘分了。

04

存在的几个问题

比起园林,凯旋新世界的户型算不上很出彩,很多户型都中规中矩,实用率也不高。当然你可以说豪宅就是要“浪费面积”,但是当房价足够高之后,再有钱的买家也不会完全无视实用率。

比如,那种78平的大一房、118平的大两房可能对国际友人的胃口,在国内市场并不吃香。

在一朵看来,凯旋新世界户型最大的丢分项在于均衡性欠佳。明明拥有一线临江的稀缺好地段,却没有像汇悦台和天銮,做到栋栋楼王、户户朝南面江,而是设计了不少纯北向、偏北向的户型,而且是大户型。

如果你是刚需客,住北向小户型也没啥。但都花几千万买200方以上的豪宅了,就住个全北向的户型,仔细想想还真有点接受不了。

所以,如果买不到这个小区的南向户型、望江户型,性价比可能不如旁边的颐德公馆。

也有人认为它户型不够方正。

这个问题我认为是见仁见智了,我从来不认为户型方正是什么必须项,如果是大房子,只要设计得当,空间上有些弧度,反而更显情趣。

另外,南向望江户型靠近临江大道,北向望珠江公园户型靠近花城大道,都难免有噪音干扰,一定要装隔音玻璃。

05

和汇悦台的比较

既然地处豪宅扎堆的珠江新城东区,不如把它和其他豪宅一起PK一下。

和汇悦台相比较的话,两个小区的品质感、服务感、档次感都很好。

如果要说区别,汇悦台使用玻璃幕墙,更现代化,楼层更高,视野更震撼。全部是望江大户型,圈层也更纯粹,

凯旋的优势是更具风情,大小区、大园林,社区商业营造出罕见的高档感,生活更便利,国际化水平更高。

相比珠江新城其他豪宅来说,凯旋还有一个优势是保值能力突出,十几年的楼龄,走在小区,还是很有品质感。

这种品质感在价格方面得到了回馈。枫丹丽舍开盘时毛坯房大概卖1万元/平,现在卖到12-14万/平 ,17年楼龄的房价可以翻12倍+,足见小区的保值能力。

广粤尊府2012年开盘时6-7万能买到,现在已经往20万走了,8年多翻了3倍左右,这个涨幅在高手如云的珠江新城也是非常出色的。

一朵对这个楼盘的点评意见是:居住、保值两相宜。

整体感很好,中央商务区、大社区、大园林、一线临江、国际化社区......区位层面几乎没有短板,在高手如云的珠江新城,仍然很出众。

就产品层面来说,豪宅底蕴深厚,品质感绝佳,保值能力突出,适合长期持有。只要户型满意、价格合理,任何时候买入都是对的。

不过,这个小区的价格最近在跳涨,南向户型基本3000万起,望江户型基本4000万起。正值珠城楼市的高潮时刻,现在买入需要一颗强大的内心。

大涨之后,必有技术性回调。

如果有定力,可以考虑等到广州这一波行情完全结束之后,再来买入,体验会比现在好得多,至少不用抢房,说不定还能挖到笋。

请备注“珠江新城置业”