混合可再生能源项目的房地产问题

储能设施与太阳能和风能项目并置已成为可再生能源领域的流行趋势。近年来,许多独立系统运营商报告称,其互连队列中的混合资源项目有所增加。例如,CAISO(加利福尼亚独立系统运营商)报告称,混合项目占其互连队列中所有太阳能项目的三分之二。

从开发商的角度来看,将储能设施与风力发电或光伏系统相结合的好处包括:(1) 独立储能项目无法获得的投资税收抵免(尽管美国最近出现了一些动向)立法机关承认此类项目的税收优惠);(2) 因共享许可、坐席、设备、互连、传输和交易成本而节省的前期成本;(3) 由于储能设施有助于降低峰值负荷和回收否则失去的发电量,从而提高了可再生能源的可靠性和效率。

在考虑改变现有或潜在的太阳能或风能项目以纳入储能组件或反之亦然时,开发商应审查其选址协议,以确定混合项目对房地产条款的影响。需要考虑的一些事项包括:

项目财产:由于其占地面积较小,储能设施可以灵活地放置在任何地方,包括能源资源需求量大且可能具有最大电网连接效益的密集城市地区,而风能和太阳能项目必须地处适用资源强、土地肥沃的地区。然而,我们注意到,鉴于其广阔且多变的地理环境,德克萨斯州是混合项目的黄金地段。

获得的房地产权利类型:储能设施占地面积较小,不仅影响项目运营所需的项目面积,还影响必须获得的房地产权益类型。如果不触发细分要求或没有其他问题,独立储能项目所需的土地可以收费购买,而鉴于太阳能或风能项目需要数百甚至数千英亩的土地,项目权利是最多的通常通过租赁或地役权获得。我们注意到,在签订购买协议之前,应审查特定的县细分要求;但是,根据德克萨斯州地方政府法规第 232.0015 节(平台要求的例外情况),如果费用购买地块和剩余地块的面积超过十 (10) 英亩,则买方(在这种情况下为开发商)无需获得细分地块。然而,值得注意的是,收费购买需要前期投资,而且开发商经常会在项目寿命结束后或由于许可或互连问题而无法开发项目时被困在卸货过程中。

退役:德克萨斯州对太阳能和风能项目规定了某些法定的退役要求。根据德克萨斯州公用事业法典第 6 章第 301 章(影响 2019 年 9 月 1 日或之后签订的所有风电租赁协议),风电开发商有责任在到期或更早的时间从土地所有者的财产中拆除风电设施协议的终止。德克萨斯州立法机构最近还通过了参议院 760 号法案,该法案对太阳能开发商提出了类似的要求,并于 2021 年 9 月 1 日生效。第 301 章和参议院 760 号法案下新设立的第 302 章都包括在其对“风力发电设施”和“太阳能设施”设施或设备(包括电池存储设施)“用于支持”风力涡轮发电机或太阳能设备的运行。因此,“用于支持”风能或太阳能项目的电池存储设施将受到法定风能和太阳能退役要求的约束。但是,目前对独立于风能或太阳能设施运行的独立电池存储项目没有类似的要求。

附属地役权:大多数(如果不是全部)可再生能源项目都需要接入和/或传输地役权,这些地役权要么被纳入主要协议,要么是独立的地役权。然而,太阳能和风能项目也需要额外的地役权,其中一些地役权会给土地所有者的相邻财产带来负担(如果适用),例如在整个水平空间和整个垂直空气中自由和无障碍地照射太阳能的地役权在标的财产和土地所有者拥有的任何相邻财产上方和之间的空间,用于太阳能项目,或在标的财产和土地所有者拥有的任何相邻财产上方和上方捕获、使用和转换畅通无阻的风资源的地役权,用于风电项目。