零售业持续降温 欧洲办公和物流租金保持弹性

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根据高纬环球(Cushman&Wakefield)最新的《 2019年第二季度房地产DNA报告》,欧洲物流业继续表现强劲,租金增长强劲,投资者需求使收益率下降2个基点,而欧洲办公和零售业的收益率则持平。

物流业本季度的主要租金上涨0.6%,同比增长2.8%,这是自2008年3月以来的最高水平。中东欧(CEE)市场的增长最为强劲,布达佩斯的租金上涨4.4%,布达佩斯的租金上涨2.7%。华沙。德国城市汉堡市也实现了强劲的增长,由于缺乏库存和简化的分销网络推动了强劲的需求,本季度租金上涨了3.4%。

高纬环球(Cushman&Wakefield)数据分析主管奈杰尔·阿尔蒙德(Nigel Almond)表示: “强劲的职业需求继续推动欧洲主要物流收益率下跌2个基点,将加权平均优质收益率推至新的纪录低点5.66%。在中东欧的带动下,大多数地区的收益率温和下降,而我们看到的租金增长最为强劲。到年底,预计三分之一的市场将进一步下跌,那里低的金融利率和有利的职业市场将支持租金增长和收益压缩。”

尽管有强大的职业市场,优质写字楼收益率仍保持在4.35%的水平,尽管仍处于2002年6月创下记录以来的最低水平。写字楼租金环比增长了1.1%,环比增长最快,达到了年均3.3%自2012年以来的增长率。德国仍然是强劲的城市,租金上涨,季度环比增长2.4%,其中柏林的增长率为5.7%,法兰克福的增长率为3.4%,这归因于甲级建筑的强劲需求和供应不足。里斯本(4.8%)和都柏林(4.2%)的半核心市场在本季度也强劲增长。

阿姆斯特丹的南轴下跌35个基点至3.5%,导致总共14个市场的收益率下降。安特卫普,布拉迪斯拉发,布加勒斯特和海牙下跌25个基点。许多市场的收益率也有所上升,伦敦金融城的收益率上升了25个基点,至4.25%。预计到年底,会有更少的市场出现下跌,我们可以看到欧洲平均主要收益率进一步下降。

随着欧元区零售贸易量的下降,以及随着在线销售量的增长,消费者改变了购物习惯,欧洲的大街小巷开始感到寒意。租金本季度下降0.6%,同比下降0.9%,这是自2009年以来的最大年度下降。共有9个市场第二季度租金下降,其中布里斯托尔下降了12%。在追踪的46个市场中,只有两个市场有所增长-索非亚(3.8%)和维也纳(1.3%)。

本季度优质高街收益率持平,欧洲平均水平仍为4.22%,大多数市场(46个市场中的41个)均未变动。索非亚的收益率上升了25个基点,至7.5%,布达佩斯的收益率也轻微下降了15个基点,至4.6%,这反映了该市场的持续强劲,租金同比上涨了7%。整体零售前景疲软,预计到年底十二个市场的租金将下降。高纬证券(Cushman&Wakefield)预测,到2019年底,三分之一的市场将出现收益率跟随这一趋势。

Cushman&Wakefield波兰资本市场主管索伦·罗迪安·奥尔森(Soren Rodian Olsen)补充说: “中东欧市场享有可持续的办公室租金水平,而零售和物流行业继续显示核心地区的租金增长。除荷比卢三国外,中欧和东欧的优质收益率在欧洲,Q / Q和Y / Y受到最大的压缩,但仍比核心市场低。展望未来,我们预计华沙写字楼市场和波兰主要物流资产的收益将进一步压缩。”