近日关于一楼业主围建私家花园的风波再起

中国宁波网记者 廖业强 傅钟中

近日,在中国宁波网民生e点通群众留言板上,关于一楼业主围建“私家花园”的风波再起!这次轮到了江北区万象华府二期。

因销售时的宣传,以及购房合同中的“无偿专用”,底层业主纷纷在收房后开始装修自己门口的“花园”。但是,这一行为却被综合行政执法部门定性为“圈占绿地行为”。底层业主很冤:错只在业主这边吗?如此“诱人犯法”的宣传与合同,真的可以吗?

NO.1 “私家花园”风波再起

你家平地,我家打桩,他家围栏……各种噪声,此起彼伏。交付已一年多的江北区万象华府二期绿地上一派繁忙景象,让人以为这是开发商或物业正在对绿地进行改造。

但10月27日,网友“wanxiang003”通过中国宁波网民生e点通群众留言板发帖反映,该小区一楼居民改变院子绿地使用性质,侵犯其他业主的权利。

这位网友在帖文中质疑:小区绿地属于全体业主所有,对于这样严重的毁绿行为,物业和综合行政执法部门为什么不制止?

11月3日,江北区甬江街道回复:属地综合行政执法中队看到万象华府二期部分居民在一楼绿化搭建围栏,已责令当事居民在一周内整改,否则将依法进行立案处罚。

11月5日,记者在现场看到,虽然综合行政执法部门已经下发了整改通知,但似乎一点也不影响底层业主在门口的绿地上施工,不少工人依然在底层业主房前、屋后的绿地上平整土地、锯木料、搭围栏。

据了解,万象华府二期于去年10月以全装修交付。目前,小区入住率已达到50%。但万象华府二期物业工作人员告诉记者,目前小区还未成立业委会,各楼层业主也未就毁绿建围栏一事形成共识。底层业主硬化、圈占绿地的行为确实侵害了其他业主的权益。他们已规劝当事业主停止毁绿、违建,并向甬江街道及属地综合行政执法中队反映了此事。

江北区综合行政执法局在接受记者采访时再次表示,业主整改期于11月9日截止,若当事业主没有整改,他们将依法处理。

NO.2 “诱人违法”的购房合同

万象华府二期一位业主提供的购房合同截图。

“合同中明明写着我们一楼住户拥有底层绿地的独立使用和专用权,凭什么说我们圈占?”接到了综合行政执法部门的整改通知后,万象华府二期的底层业主向记者出示了他们的部分购房合同。

记者在合同中看到了这样的一条:“买受人所购商品房为底层房屋且附带有可独立使用的底层绿地的,全体买受人均同意由购买底层房屋的买受人在合理范围对该部分底层绿地无偿专用。底层房屋买受人的专用区域由出卖人在房屋交付前根据实际情况予以划定,使用面积以实际交付为准……”

可是,江北区综合行政执法局却驳回了底层业主的“申诉”,明确表示底层业主的行为属圈占绿地行为,并将严格按照《浙江省城市绿化管理办法》相关条款进行立案调查。

“居住区底层绿地是由规划部门确定的,居住区附属绿地,属于城市绿地,归全体业主共有,不可单独分割;如改变使用性质,需报规划部门审批。违法占用或改变绿地使用性质以及临时占用绿化用地超过批准时间的,应由县级以上行政主管部门责令退还、恢复原状;造成损失的,处以所占绿化用地面积的绿化补偿费的1至3倍罚款。”江北区综合行政执法局相关负责人表示。

记者看到,购房合同中的确有条款对如何使用绿地的“合理范围”进行过约定:

首先,买受人对露台、底层绿地等专有或者共有部分的的大小、形状、面积等以实际交付时的现状为准,买受人使用时应遵守法律、法规和临时管理规约的相关规定,不得妨碍正常物业管理,同时必须为物业公共维修提供方便。

其次,买受人使用底层绿地时不得影响花园作为防火避难使用,在花园绿化建设中,应遵照物业服务公司的管理规定进行花园绿化,不得改变花园的用途或隔离方式,不得损坏或移动花园内外设置或预埋的公共设施,不得对花园地面进行硬化处理,也不得在花园内搭建建筑物、构筑物。

最后,与上述花园毗连的公共区域绿化,买受人不得进行破坏或改变其原貌。对于已进行部分绿化的归买受人专用的花园,其中种植的植物买受人亦不得随意破坏和调整位置。买受人使用露台、底层绿地时,不得搭建建筑物、构筑物。

这样的合同合法吗?记者专门咨询了江北区市场监管局和江北区住建局,但结果非常遗憾。江北区住建部门表示,他们只是合同的备案部门,无法判定合同条款是否合法。目前,记者已将备案合同全文递交了江北区市场监管局,该局暂未对合同的合法性进行回复。

NO.3 还有更诱人的宣传

截图自郡城花苑楼盘宣传视频。

万象华府式的“私家花园”风波其实早有发生,去年3月,记者曾对鄞州区郡城花苑小区存在的相同问题进行过曝光(详情请见:《小区“私家花园”:究竟谁之责 鄞州区郡城花苑现“绿地之争”》)。

郡城花苑的业主们说,之所以会出现一层业主集体占绿毁绿的问题,与开发商在售卖房子时候的宣传有关。开发商在售卖房子的时候宣传,一楼每户后门口的绿地可以供这户业主专用。不少业主为了这块“专用绿地”,花了高于二层数十万的价格,买下了底层住宅。不少人认为,多出来的价款就是“私家花园”的专属拥有费。

在郡城花苑的宣传中,我们看到了这样的语句:“一层最大约80㎡,满园花语香浓,闲坐庭前看四季流转……每个私家花园都是为懂生活的你而造,它优雅、私密而安静……”。当然,楼盘的宣传视频中也有相关的画面。

江北区万象华府二期的业主也告诉记者,开发商在销售房屋时,也进行过相关宣传,称一层业主可以专用门口的绿地。在开发商出示给他们的一份规划图中,明确划定了归属每户一层住户的专用绿地,还标注了绿地的面积。记者还了解到,底层住宅的价格比同幢二层同户型住宅的价格高出三十到四十万元。

NO.4 加强源头管理迫在眉睫

从去年3月鄞州区格兰郡庭小区,到去年8月的江山万里一期,再到现在的江北区万象华府二期,在群众留言板上,由此类问题引起的投诉和纠纷不在少数。

“同样的问题,为何让它多次发生?相关部门不应该从源头进行管理吗?监管上的漏洞,不该让购房者埋单。”华润万象华府二期的业主表示,相关部门应加强监管,对“赠送私家花园”类的宣传行为进行严查,同时对备案合同进行严格审查,严禁出现诱导购房者占绿毁绿的条款。

好在,记者了解到,已有类似的宣传被市场监管部门重罚。据媒体报道,慈溪市梁建置业有限责任公司在销售“君宸府”过程中,利用“德信中梁君宸府”微信公众号及各类宣传图册单页等对外发布广告,宣传含有“专属底层私家花园”“独享庭院幽静,植物王国还是儿童天地,随心打造”等与实际花园性质不一致的虚假内容。慈溪市市场监督管理局表示,这家房企的上述行为,属于《广告法》第二十八条所指的发布虚假广告的违法行为。2020年7月,该局作出行政处罚,责令当事人停止发布广告,消除影响,罚款40万元。

万象华府二期的购房合同是否存在问题?相关部门又该如何加强源头监管,将问题消灭在源头?记者将继续关注。