前段时间年终冲刺房企们为了冲击销量可谓花样百出

前段时间年终冲刺,房企们为了冲击销量可谓花样百出。

什么“错过就要悔青肠子”、“错过就要拍断大腿”、“吐血大放价”、“骨折价”……

愣是让人从这场没有硝烟的战争里感受到了一丝痛意。

优惠的名头虽然略显浮夸,许多楼盘的折扣力度却是实打实的,吸引了不少购房者参与到这场年终盛宴,整个楼市都十分热闹。

然而,也有部分楼盘与这场热闹有些格格不入,它们默不作声,随缘卖房,又或许不是没有努力过,只是掀起的浪花太小。

据小探粗略统计,这群“小透明”包括广源凤岭臺号院、世茂金科博翠江山、世茂金科博翠天宸、宋都江韵朝阳、大嘉汇岭秀一方、凤岭菁英SOHO等等楼盘。

与部分热门楼盘一年上千套的销量不同,它们大多数一年只有两位数的销量,放到整个楼市几乎没什么存在感。

为何会这样?下面小探就挑几个楼盘和大家聊一聊。

当咸鱼需要理由吗?

相信大家或多或少都察觉到,有不少楼盘在刚刚亮相时都踌躇满志,在打广告上花了不少功夫,也积累了些许人气,然而开盘后却逐渐没了消息,仿佛丧失了竞争的动力,成为没有梦想的咸鱼。

比如广源凤岭壹号院,目前2#楼30㎡loft公寓在售,3梯18户,毛坯参考价1.7万-1.9万元/㎡, 带装修参考价2.2万-2.3万元/㎡,预计2022年年底交房。

这个项目位于青秀区三岸板块。

虽然三岸前不久还是块不毛之地,但毕竟顶着“青秀”的名头,又有临江优势,开发潜力不低,近年来身价飞涨。

对于投资者来说,广源凤岭壹号院本该在清单当中。

但是查看南宁商品房销售系统,项目首期2#楼共270套房源,自去年1月份开盘到现在,不可售房源仅62套,如此低的存在感简直不科学!

为何去化速度这么慢?

撇去营销力度不大,知名度小等因素,项目紧邻高速入口,易受来往车辆影响,附近也没有地铁,而且通过航拍视角可以发现周围比较荒凉,发展起来需要一定时间。

三岸板块中部|截自720云

另一方面,广源凤岭壹号院目前在售的是30㎡两房loft公寓。

这是LOFT里常见的把公寓分为上下两层的户型,然而项目的层高只有4.4米,加上装修,每间房的高度只有2.1米左右。

这是什么概念呢?大家可以回忆一下平时乘坐的普通电梯,电梯门差不多就这个高度。

要知道2.3米层高都会使人产生压抑感,更不用提2.1米了。

加上2#楼的梯户比偏高,整体居住舒适度低,价格又偏高,性价比低,为何去化缓慢也就不难理解了。

世茂金科博翠江山&金科博翠天宸

看名字就知道这两个盘关系不浅,选址也比较近,都位于龙岗江边,距离龟山滨江公园也就1公里左右,参考均价12300元/㎡。

值得一提的是,世茂金科博翠江山是世茂与金科联手打造的项目,而金科博翠天宸是金科一力打造,背后的开发商并不完全一样。

部分购房者可能会对房开合作楼盘存在顾忌,继而影响去化速度。

不过根据南宁商品房销售系统显示的数据,两个楼盘的去化速度相差无几。

世茂金科博翠江山2019年11月2日开盘,一期规划9栋楼,首开推1-3#楼,总计232套房,经过一年又两个月的时间,不可售房源143,未售房源89套。

金科博翠天宸2020年2月开盘,一期规划6栋楼,首开推4/5#楼,总计204套房,经过10个月时间,不可售房源123套,未售房源81套。

虽然数据看上去比广源凤岭壹号院要好,但世茂和金科都是品牌房企,这个去化速度相比其它品牌房企开发的楼盘,有些不够看。

不过这也怪不得TA们,事实上,在龙岗这个区域,不只这两个盘难卖,周边一圈楼盘的去化速度都比较缓慢。

截自720云

从航拍图上看,该片区域虽然环境不错,但周边有不少断头路,又缺乏商业(威宁龙岗东邻家广场尚未开业),因此对许多购房者来说吸引力不高。

宋都江韵朝阳

宋都江韵朝阳备案名为春江海岸,于2018年11月16日开盘,共3栋楼,其中1#楼卖了整整两年依然还有余量。

项目首开推1#/2#楼,2#楼共20套房,动态显示该楼栋已售罄,但根据南宁商品房销售系统显示,还有4套未售出。当然,也不排除有其它原因而未备案。

1#楼共170套房,虽然项目动态始终显示房源不多,但据南宁商品房销售系统显示,未出售有57套。

这样的去化速度,不可谓不慢。

先看位置,宋都江韵朝阳位于朝阳永和路板块,虽然靠近三街两巷,但周边都是老旧小区,环境面貌一般。

而且项目占地仅10亩,自身配套只有底商,容积率则达到4.75,舒适度不免受到影响。

其次是项目的户型设计,目前1#、3#楼85-123㎡二至三房在售。

85㎡户型

从户型图上看,85㎡这个户型采光通风受限较大,尤其是卫生间与厨房,虽然都连接着生活阳台,但该阳台夹在楼栋缝隙间,难以发挥正常阳台的作用。

123㎡户型

再看123㎡户型,左上角次卧的飘窗朝向西面,北面及南面在一定程度上被楼栋遮挡,也就是说这个房间可能一天下来只有固定时段才能采光。

不过最让购房者在意的或许还是阳台的尺度大小,对于有意向购买120㎡以上户型的群体而言,面积只有6㎡的阳台显然太小了些。

另外,小探听说该楼盘光外收就15万,这或许也是劝退的原因之一。

凤岭菁英SOHO

这个楼盘可聊的地方不多,它的备案名是千方百境,2019年11月拿到预售证,直到现在也只售出不到20套房源。

“凤岭菁英SOHO”这个名字听上去洋气,可营销中心却位于沿街商铺,十分的不起眼。

而且项目旁边虽然有南宁二中和滨湖路小学山语城校区,但凤岭菁英SOHO属于商业公寓,无法落户,更谈不上学区。

加上附近没有地铁,对投资客的吸引力就更低了。

不过,小探听说项目正在申请商改住,如果成功的话,或许能一举提升自己的存在感。

小探有话说

市面上的红盘千篇一律,小透明楼盘却各有各有难处。

如地段不错,但产品存在硬伤;又或者产品不差,地段却差强人意;还有一些则是对自身定位不清,即便后来醒悟,也白白浪费了许多光阴。

大家有遇过类似的楼盘吗?